Besteuerung von Stadtgrundstücken, die Eigentum von nicht-residenten natürlichen Personen sind



1. ALLGEMEINES  

Wenn Sie nicht in Spanien resident sind und ein Stadtgrundstück in diesem Land besitzen, unterliegen Sie der Einkommenssteuer für Nicht-Residente und der Vermögenssteuer sowie einer kommunalen Abgabe, der Grundsteuer .
 

1.1. VERTRETER  

Ausgenommen im Falle Residenter aus Ländern oder Gebieten, mit denen kein wirksamer Austausch von Steuerinformationen erfolgt, besteht keine Pflicht zur Ernennung eines Vertreters vor der Steuerverwaltung. Es kann jedoch auf Wunsch freiwillig ein solcher bestimmt werden. In diesem Fall wird die entsprechende Ernennung der je nach Lage des Grundstücks zuständigen Niederlassung oder Finanzverwaltung mitgeteilt.
 

1.2. STEUERNUMMER (NIF) 

In Spanien ist jeder Person eine Steuernummer zugewiesen, die sie bei allen Steuererklärungen und Schreiben, die sie an die Finanzverwaltung richtet, angeben muss.

Im Allgemeinen entspricht die Steuernummer bei spanischen Staatsangehörigen der Nummer ihres Personalausweises (DNI) und bei ausländischen Staatsangehörigen der persönlichen Steuernummer für Ausländer (NIE). Diese Nummern werden von der Obersten Polizeibehörde vergeben und entsprechend dort beantragt. Ausländer, die nicht zu einer Steuernummer für Ausländer (NIE) verpflichtet sind, können eine normale Steuernummer (NIF) bei der Finanzverwaltung beantragen.
 
 

2. EINKOMMENSSTEUER FÜR NICHT-RESIDENTE 

Wenn ein Grundstück einer Ehegemeinschaft oder mehreren Personen gehört, gilt jede von ihnen als unabhängiger Steuerzahler und muss daher eine jeweils eigene Steuererklärung vorlegen.

Je nach Verwendungszweck des Grundstücks müssen folgende Einkünfte versteuert werden:
 
 

2.1. STEUERPFLICHTIGE ERTRÄGE AUS STADTGRUNDSTÜCKEN ZUR EIGENNUTZUNG 


Der zu versteuernde Ertrag entspricht dem Betrag, der sich aus der Anwendung der folgenden Prozentsätze auf den Katasterwert, der in der Quittung über die Grundsteuer (IBI) aufgeführt ist, ergibt:

Im Allgemeinen 2 Prozent.

Bei Grundstücken, deren Wert ab dem 1. Januar 1994 angepasst oder verändert wurde, 1,1 Prozent.

Dieser Ertrag fällt einmal im Jahr, und zwar jeweils am 31. Dezember, an.

Wenn man nicht das ganze Jahr lang Besitzer des Grundstücks war oder dieses eine zeitlang verpachtet war, ist der entsprechende Anteil dieses Betrages zu versteuern.

Steuererklärungsformular: 210. Dabei ist der allgemeine Abschnitt 210-A zu nutzen und als Ertragsart "02" anzugeben.

Erklärungsfrist: Vom 1. Januar bis zum 30. Juni nach dem Anfallen.

Abgabeort: bei der Niederlassung des Staatsamtes für Steuer- und Finanzverwaltung den diesem unterstehenden Behörden, die für den Ort, an dem sich das Grundstück befindet, zuständig sind.

Steuersatz: für am 31. Dezember 2006 angefallene Einkünfte 25 %; für am 31. Dezember 2007 angefallene Einkünfte 24 %.
 

2.2. ERTRAG AUS VERPACHTETEN GRUNDSTÜCKEN

Als Ertrag muss der gesamte Betrag, den der Verpächter erhält, ohne Abzug jeglicher Kosten, versteuert werden.

Dieser Ertrag fällt dann an, wenn er vom Verpächter einforderbar wird, oder am Einzugstag, wenn dieser früher liegt. Jeder Ertragsanfall wird getrennt versteuert. Somit müssen so viele Steuererklärungen abgegeben werden wie Erträge anfallen.

Es können jedoch gemeinsame Steuererklärungen abgegeben werden, in denen mehrere Ertragsanfälle eines oder mehrerer Steuerzahler aus einem Kalender-Vierteljahr aufgenommen werden können. Wenn die gemeinsame Steuererklärung Erträge unterschiedlicher Steuerzahler enthält, muss sie von einem gemeinsamen Vertreter, einem solidargemeinschaftlich für die Steuerschulden Haftenden (Zahlender, Verwahrer oder Berater) oder von einem Abführungsflichtigen (bei der Verpachtung von Geschäftsräumen an Unternehmer oder Freiberufler) abgegeben werden.

Steuererklärungsformular: Gemäß dem vorher Gesagten gibt es zwei Möglichkeiten:

Formular 210, normale Steuererklärung. Dabei ist der allgemeine Abschnitt 210-A zu nutzen und als Ertragsart "01" anzugeben.

Formular 215. Gemeinsame Steuererklärung. Als Ertragsart ist ebenfalls "01" anzugeben.

Erklärungsfrist: Für eine normale Steuererklärung (Formular 210) beträgt die Frist einen Monat ab dem Anfallen des Ertrags. Für gemeinsame Erklärungen (Formular 215) für ein Vierteljahr: jeweils die ersten 20 Tage der Monate April, Juli, Oktober bzw. Januar für das 1., 2., 3. bzw. 4. Kalender-Vierteljahr.

Abgabeort: bei der Niederlassung des Staatsamtes für Steuer- und Finanzverwaltung den diesem unterstehenden Behörden, die für den Ort, an dem sich das Grundstück befindet, zuständig sind.

Steuersatz: für ab dem 1. Januar 2007 angefallene Einkünfte 24 % (für davor angefallene Einkünfte galten 25 %).
 

2.3. GEWINNE AUS DEM VERKAUF VON GRUNDSTÜCKEN 

Vermögensgewinne infolge des Verkaufs einer Immobilie stellen Einkünfte dar, die besteuert sind. Diese Einkunft gilt dann als verdient, wenn sich die Veränderung des Vermögens einstellt.

Im Allgemeinen wird die Einkunft über die Differenz zwischen den Übertragungs- und den Erwerbswerten bestimmt.

Der Erwerbswert entspricht dem Ist-Betrag, zu dem das Grundstück, das übertragen wurde, erworben wurde, zu dem die Kosten und Abgaben, die mit dem Erwerb einher gehen, mit Ausnahme der Zinsen, die ggf. vom nunmehr Übertragenden gezahlt wurden, summiert werden. Je nach Erwerbsjahr wird dieser Wert nach bestimmten Angleichungskoeffizienten korrigiert, die jährlich im Allgemeinen Staatshaushaltsgesetz festgelegt werden.

Für Güter, die 2006 übertragen werden, gelten folgende Koeffizienten:

 

Erwerbsjahr - Koeffizient

 

1994 (1) und frühere Jahre   1,1924
1995  1,2597
1996  1,2167
1997  1,1924
1998  1,1692
1999  1,1482
2000  1,1261
2001   1,1040
2002  1,0824
2003   1,0612
2004  1,0404
2005   1,0200
2006  1,0000

 



 
(1) Für Investitionen, die am 31. Dezember 1994 getätigt wurden, gilt der Koeffizient 1,2597.
Die Anwendung eines anderen Koeffizienten als 1 setzt voraus, dass die Investition mindestens ein Jahr vor der Übertragung des Grundstücks getätigt wurde.
Für Güter, die 2007 übertragen werden, gelten folgende Aktualisierungskoeffizienten:
 



 (1) Für Investitionen, die am 31. Dezember 1994 getätigt wurden, gilt der Koeffizient 1,2849.

1994 (1) und frühere Jahre 1,2162
1995 1,2849
1996 1,2410
1997 1,2162
1998 1,1926
1999 1,1712
2000 1,1486
2001 1,1261
2002 1,1040
2003 1,0824
2004 1,0612
2005 1,0404
2006 1,0200

 

Die Anwendung eines anderen Koeffizienten als 1 setzt voraus, dass die Investition mindestens ein Jahr vor der Übertragung des Grundstücks getätigt wurde.


Wenn das Grundstück, das jetzt übertragen wird, verpachtet war, muss der so bestimmte Wert um den Betrag der entsprechenden Abschreibungen für den Pachtzeitraum vermindert werden. Diese Abschreibungen werden ebenfalls gemäß dem Jahr, dem sie entsprechen, angepasst.

Der Übertragungswert ist der Ist-Wert, über den die Veräußerung erfolgte, minus dem Betrag für die Kosten und Abgaben, die mit der Übertragung einher gehen und die zu Lasten des Verkäufers gingen.

Die Differenz zwischen dem so bestimmten Übertragungs- und dem Erwerbswert ergibt den zu versteuernden Gewinn.


Sollte das Grundstück jedoch von einer natürlichen Person übertragen werden, die es vor dem 31. Dezember 1994 erworben hat, wird der zuvor ermittelte Gewinn verringert, da eine Übergangsregelung zur Anwendung kommt.

Wenn der Übertragende das Grundstück an zwei verschiedenen Daten erworben hat oder das Grundstück einer Verbesserung unterworfen wurde, muss die Berechnung so erfolgen, als ob es sich um zwei Gewinne handelte.  
Lohnsteuerabzug 
 Der Erwerbende der Immobilie ist, gleich, ob er Resident ist oder nicht, dazu verpflichtet, für Erwerbungen nach dem 1. Januar 2007 3% der vereinbarten Gegenleistung abzuführen und in den Staatsschatz einzuzahlen (für Erwerbungen vor dem 31. Dezember 2006 lag der Satz bei 5%). Dabei gilt dieser Betrag für den Verkäufer als Steuervorauszahlung für die Einkünfte, die sich aus dieser Übertragung ergeben. Daher übergibt der Erwerbende dem nicht-residenten Verkäufer ein Exemplar des Formulars 211 (mit dem die Einzahlung der Steuereinbehaltung vorgenommen wurde), damit dieser die Einbehaltung von der im Sinne der Gewinnerklärung einzuzahlenden Quote absetzen kann. Übersteigt der einbehaltene Betrag die einzuzahlende Quote, kann der Differenzbetrag zurückerstattet werden.

Wenn der Rückbehalt nicht eingezahlt wird, muss die Steuer für das Grundstück bezahlt werden.
 
 
Formular, Frist und Ort der Abgabe der Steuererklärung 
Formular: 212

Wenn das Grundstück, das Gegenstand der Übertragung ist, gemeinsamer Besitz einer Ehegemeinschaft ist, deren beide Ehepartner nicht resident, kann eine gemeinsame Erklärung abgegeben werden.

Frist: drei Monate ab dem Ablauf der Frist, die dem Erwerbenden des Grundstücks für die Einzahlung des Rückbehalts zur Verfügung steht (diese Frist beträgt wiederum einen Monat ab dem Verkauf).

Ort: die Niederlassung oder Verwaltung des entsprechenden Finanzamtes des Ortes, an dem sich das Grundstück befindet.

Steuersatz: Für Übertragungen nach dem 1. Januar 2007: 18% (für Übertragungen vor dem 31. Dezember 2006 lag der Satz bei 35%).
  
 
Rückerstattung des zu viel einbehaltenen Betrages
 
 
Bei Vermögensverlusten oder wenn der Rückbehalt größer ist als die Quote, die hätte eingezahlt werden müssen, gibt es ein Anrecht auf die Rückerstattung des zu viel einbehaltenen Betrages. Das Rückerstattungsverfahren beginnt mit der Vorlage des Steuererklärungsformulars 212 bei der angegebenen Niederlassung oder Verwaltung. Die Rückerstattung erfolgt per Banküberweisung auf das Konto, das in der Steuererklärung angegeben wird. Der Kontoinhaber muss der nicht residente Steuerzahler selbst oder sein Vertreter sei. Allerdings muss der Vertreter in diesem Fall in dem Dokument, das die Vertretung bescheinigt, ausdrücklich zum Empfang der Rückerstattung befugt sein. Falls er kein Konto in Spanien führt, kann er in einem Schreiben an den Beamten des Finanzamts die Rückerstattung per Scheck beantragen. Der Erklärung (Formular 212) ist stets das Exemplar "für Nicht-Residente" des Formulars 211, mit dem der Rückbehalt eingezahlt wurde, beizulegen.

Die Verwaltung kann innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der festgesetzten Frist für die Vorlage der Steuererklärung eine vorläufige Abrechnung vornehmen. Wird die Steuerklärung nicht fristgerecht eingereicht, zählen die sechs Monate ab dem Moment ihres Einreichens. Wird die vorläufige Abrechnung nicht innerhalb der genannten Frist vorgenommen, nimmt das Finanzamt die Rückerstattung des zu viel bezahlten Anteils der Selbstabführungsquote von Amts wegen vor. Dies erfolgt unabhängig von ggf. zulässigen späteren Abrechnungen. Nach Ablauf der genannten sechs Monate ohne Anweisung der Rückzahlung aus Gründen, die der Verwaltung zuzurechnen sind, wird auf den ausstehenden Rückerstattungsbetrag derentsprechende Verzugszins aufgeschlagen.
  
 

3. VERMÖGENSSTEUER 

Nicht-Residente müssen diese Steuer für das Vermögen auf spanischem Landesgebiet, das ihnen jeweils zum 31. Dezember des Jahres gehört, erklären. Dies gilt unabhängig von der Höhe dieses Vermögens.

Als Wert von Stadtgrundstücken wird der jeweils größte der folgenden drei in der Steuererklärung angegeben:

- der Katasterwert, der in der jährlichen Quittung über die Grundsteuer (IBI) aufgeführt ist,

- der von der Verwaltung für andere Abgaben festgestellte Wert,

- der Preis, die Gegenleistung oder der Erwerbswert.

Das Nettovermögen (Besteuerungsgrundlage) wird aus der Differenz dieses Wertes und den Belastungen, von denen diese Güter betroffen sind, sowie den Schulden für in diese investierte Gelder bestimmt.

Es wird keine Reduzierung im Sinne eines Steuerfreibetrags vorgenommen, so dass das zu versteuernde Einkommen der Besteuerungsgrundlage entspricht.

Die Quote (d.h. der zu zahlende Betrag) wird durch Anrechnung des für das jeweilige Jahr verabschiedeten Steuertarifs (Steuersatz) auf diese Grundlage berechnet.

Für die Jahre 2006 und 2007 lautet der Steuertarif wie folgt:


VERMÖGENSSTEUERTARIF

 Besteuerungsgrundlage

 

Besteuerungsgrundlage
---
Bis Euro

Quote
---
Euro

Übrige Besteuerungsgrundlage
---
Bis Euro

Anwendbarer Satz

---
Prozentsatz 

0,00

0,00

167.129,45

0,2

167.129,45

334,26

167.123,43

0,3

334.252,88

835,63

334.246,87

0,5

668.499,75

2.506,86

668.499,76

0,9

1.336.999,51

8.523,36

1.336.999,50

1,3

2.673.999,01

25.904,35

2.673.999,02

1,7

5.347.998,03

71.362,33

5.347.998,03

2,1

10.695.996,06

183.670,29

darüber

2,5


Jede natürliche Person muss eine eigene Steuererklärung abgeben. Gehört ein Grundstück einer Ehegemeinschaft oder mehreren Personen, muss daher jede ihre einzelne Steuererklärung über ihren jeweiligen Anteil abgeben.
  
 
Formular, Frist und Ort der Abgabe der Steuererklärung      
Formular: 714, das gleiche wie für Residente.

Frist: vom 1. Mai bis 30. Juni.

Ort: bei der Niederlassung des Staatsamtes für Steuer- und Finanzverwaltung, die dem Steuersitz des Vertreters bzw. des solidargemeinschaftlich Haftenden (Berater oder Verwahrer der Güter und Rechte) entspricht. Wenn es keinen Vertreter oder solidargemeinschaftlich Haftenden oder mehrere solidargemeinschaftlich Haftende gibt: bei der Niederlassung des Finanzamtes, in dessen geographischen Gebiet die Verwaltung des größten Teils der Güter oder Tätigkeiten fällt, hinterlegt ist oder verwaltet wird.   
 

4. VERMÖGENS- UND EINKOMMENSSTEUER FÜR NICHT-RESIDENTE (Vereinfachte Steuererklärung)

Ein Nicht-Residenter, dessen einziges steuerpflichtiges Vermögen in einem Wohnraum besteht, der im Wesentlichen zur Eigennutzung bestimmt ist, kann für die Vermögenssteuererklärung für den Wohnraum, den er auf spanischem Landesgebiet besitzt, und für die Steuererklärung für Nicht-Residente für den veranschlagten Ertrag für die Eigennutzung dieses Wohnraums ein einziges Formular nutzen.

  
 
Formular, Frist und Ort der Abgabe der Steuererklärung    
 
 
 Formular: 214. Vereinfachte Steuererklärung für Nicht-Residente

Frist: Das gesamte, unmittelbar auf das Jahr, auf das sich die Steuererklärung bezieht, folgende Kalenderjahr.

Ort: die Niederlassung des entsprechenden Staatsamtes für Steuer- und Finanzverwaltung des Ortes, wo sich das Grundstück befindet. 
 

5. GRUNDSTEUER (IBI)

Es handelt sich um eine ortsgebundene Steuer, die von der jeweiligen Stadtverwaltung erhoben wird und von den Besitzern von Grundstücken bzw. Immobilien zu bezahlen ist.

Alle Grundstücke einer Kommune sind in einem Register eingetragen, und ihnen ist ein bestimmten Wert zugewiesen, der sog. Katasterwert. Der zu bezahlende Betrag ergibt sich aus diesem Katasterwert und dem von der Stadtverwaltung festgelegten Steuersatz.

Einmal im Jahr wird für jedes Grundstück bzw. jede Immobilie, die im Register aufgenommen ist, eine Quittung zur Bezahlung der Steuer ausgegeben. Normalerweise bieten die Stadtverwaltungen die Möglichkeit, den Quittungsbetrag von einem Bankkonto abbuchen zu lassen. Dadurch wird gewährleistet, dass die Zahlung fristgerecht erfolgt, und Gebühren vermieden.

Die Frist, um der Zahlung nachzukommen, ist in jeder Stadt unterschiedlich. Meistens liegt sie etwa in den Monaten September, Oktober und November.

 




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